Der Immobilienmarkt in Frankfurt steht weiterhin unter starkem Druck. Die Kombination aus hohen Neubaupreisen, nahezu fehlendem Leerstand und nur moderat steigenden Einkommen bringt viele Haushalte an ihre Belastungsgrenzen. Der aktuelle „Residential Report Deutschland 1. Halbjahr 2025“ von BNP Paribas Real Estate liefert dazu detaillierte Zahlen.
Inhaltsverzeichnis:
- Leerstand in Frankfurt auf historischem Tief
- Mietanstiege in Quartieren wie Riederwald und Höchst
- Hamburg überholt Frankfurt im Neubausegment
- Einkommen gleichen Mietanstiege nicht aus
- Investoren setzen weiter auf Frankfurt
- Haushalte unter wachsenden Belastungen
Leerstand in Frankfurt auf historischem Tief
Die Leerstandsquote in Frankfurt liegt bei nur 0,1 Prozent. Gemeinsam mit München ist das der niedrigste Wert unter den sogenannten A-Städten. Zum Vergleich: Für einen funktionierenden Markt wird eine Fluktuationsreserve von mindestens 3 Prozent benötigt. In den meisten großen Städten Deutschlands beträgt der Leerstand aktuell weniger als 1 Prozent.
Diese Knappheit treibt die Mieten deutlich nach oben. Seit Jahresbeginn stiegen die Angebotsmieten im Bestand um 6 Prozent auf 16,15 Euro pro Quadratmeter. Im Neubau sank die mittlere Miete leicht um 1 Prozent auf 20,85 Euro. Trotz dieser kleinen Entlastung bleibt Frankfurt einer der teuersten Standorte für Neubauwohnungen.
Mietanstiege in Quartieren wie Riederwald und Höchst
Das Frankfurter Maklerhaus Immoconcept weist auf eine weitere Verschärfung hin. Laut Geschäftsführer Bernd Lorenz wachsen die Mieten in Frankfurt schneller als die Einkommen. Besonders stark betroffen sind bislang günstigere Viertel:
- Riederwald: plus 9,45 %
- Höchst: plus 8,07 %
- Unterliederbach: plus 7,72 %
Die Preisschere innerhalb der Stadt bleibt groß. Während im Westend-Süd 17,95 Euro pro Quadratmeter gezahlt werden, liegt der Wert in Harheim bei 11,47 Euro.
Hamburg überholt Frankfurt im Neubausegment
Der Report verdeutlicht, dass sich die Rangliste bei Neubauten verschoben hat. Hamburg erreichte im ersten Halbjahr 2025 mit 22,40 Euro pro Quadratmeter Platz zwei hinter München mit 24,50 Euro. Frankfurt liegt mit 20,85 Euro knapp hinter Berlin (20,90 Euro).
Deutschlandweit stiegen die Bestandsmieten im ersten Halbjahr 2025:
- A-Städte und Hochschulstädte: plus 4 %
- Großstädte: plus 5 %
- Mittelstädte: plus 3 %
Damit gehört Frankfurt weiterhin zu den teuersten Städten, besonders für Neubauten.
Einkommen gleichen Mietanstiege nicht aus
Laut BNP Paribas Real Estate zeigt sich seit 2015 ein enger Zusammenhang zwischen Einkommens- und Mietentwicklung. In vielen Städten steigen die Mieten jedoch schneller als die Einkommen. Besonders deutlich ist das in Berlin und Leipzig. Eine Ausnahme bilden Dortmund und Dresden, wo die Einkommen etwas stärker wuchsen.
Für Frankfurt bedeutet dies, dass die Einkommenszuwächse die steigenden Mietkosten nicht vollständig abfedern können. Haushalte mit mittlerem Einkommen geraten dadurch zunehmend unter Druck.
Vergleich Mietbelastung Europa (Durchschnitt)
| Land | Mietbelastung in % des Haushaltseinkommens |
|---|---|
| Deutschland | 20 % |
| Großbritannien | 34 % |
| Spanien | 27 % |
| Frankreich | 23 % |
| Österreich | 23 % |
Investoren setzen weiter auf Frankfurt
Trotz zurückhaltendem Transaktionsmarkt bleibt Frankfurt für Investoren interessant. Im ersten Halbjahr 2025 wurden rund 135 Millionen Euro im Wohnsegment investiert. Diese Zahl liegt nicht an der Spitze der A-Städte, zeigt aber, dass Anleger auf stabile Einnahmen setzen. Von sinkenden Mieten geht aktuell kaum jemand aus.
Haushalte unter wachsenden Belastungen
Die Entwicklung hat mehrere Folgen für die Stadt:
- Knappheit im mittleren Preissegment zwingt Suchende in äußere Stadtteile.
- Dort steigen die Mieten überdurchschnittlich.
- Einstiegshürden bei Neuvermietungen erschweren Zuzug.
- Umzugsbereitschaft bestehender Mieter sinkt.
- Haushalte mit niedrigem und mittlerem Einkommen haben zunehmend Schwierigkeiten, die 30-Prozent-Grenze der Wohnkostenquote einzuhalten.
Frankfurt erlebt damit eine neue Normalität: ein dauerhaft angespannter Markt, hohe Belastungen im Bestand und nur vorübergehend stabile Neubaupreise.
Quelle: Frankfurter Neue Presse
