Wohnungen für unter 15 Euro pro Quadratmeter? Diese Zahl steht im Zentrum der neuen wohnungspolitischen Pläne der Bundesregierung. Doch in Städten wie Frankfurt sind solche Mieten laut Experten nicht erreichbar. Im Fokus steht Frank Junker, Geschäftsführer der kommunalen Wohnungsbaugesellschaft ABG Holding. Er kritisiert zentrale Punkte des Koalitionsvertrags zwischen CDU/CSU und SPD – insbesondere im Hinblick auf Finanzierung, Baukosten und Bürokratie.
Baukostenproblem durch DIN-Normen und Grundstückspreise
Im Koalitionsvertrag werden über 10 Maßnahmen zur Verbesserung des Wohnungsmarktes aufgelistet. Dazu gehören u.a.:
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Steuerliche Vorteile für Vermieter
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Erleichterungen beim Neubau
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Förderung genossenschaftlichen Wohnens
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Reform des Baugesetzbuchs
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Begrenzung von Index- und Kurzzeitmieten
Junker hält viele dieser Vorhaben für nicht umsetzbar – zumindest nicht in Frankfurt.
Laut Frank Junker ist das Hauptproblem nicht die Gesetzgebung, sondern die Vielzahl technischer Normen. Dazu gehören die Flachdachrichtlinie, Schallschutzvorschriften oder Energieeffizienzstandards. Diese sind rechtlich nicht verbindlich, werden jedoch in Gerichtsentscheidungen oft als Grundlage genommen.
Sobald ein Gericht auf eine Norm verweist, ist sie de facto verpflichtend. Das erhöht die Baukosten erheblich. Die Folge: In Frankfurt müsste ABG rund 25 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter verlangen, um wirtschaftlich zu bauen. Die Gesellschaft hat deshalb vorerst alle Neubauprojekte gestoppt.
Auch die hohen Grundstückspreise in Frankfurt verschärfen die Lage. Diese machen es für kommunale Bauträger nahezu unmöglich, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen – trotz öffentlicher Förderprogramme.
Finanzierungsvorschläge im Koalitionsvertrag ohne Wirkung
Der Koalitionsvertrag sieht eine Reihe finanzieller Maßnahmen vor:
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Ein Investitionsfonds für kommunale Wohnprojekte
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Staatliche Garantien zur Zinssenkung
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Förderung durch private und öffentliche Mittel
Doch laut Junker bringen diese Punkte kaum reale Entlastung. Die ABG verfügt bereits über eine Eigenkapitalquote von 40 Prozent – Finanzierungsprobleme gibt es also nicht. Entscheidend seien vielmehr die Baukosten und gesetzlichen Rahmenbedingungen.
Der Vorschlag, Mietwohnungen für unter 15 Euro pro Quadratmeter anzubieten, sei deshalb „nicht machbar“, sagt Junker.
Energetische Sanierung nur mit Steuertrick interessant
Ein Lichtblick ist für Junker die Förderung energetischer Sanierungen. Künftig sollen Eigentümer die Kosten für solche Maßnahmen steuerlich absetzen können – vor allem bei geerbten Immobilien. Zudem soll die KfW-Förderung für Gebäude im Effizienzstandard 55 wieder aufgenommen werden.
Junker hält diese Maßnahmen für sinnvoll, bemängelt aber die zeitliche Befristung. Bauprojekte hätten eine lange Finanzierungsdauer – eine kurzfristige Förderung sei daher wenig hilfreich.
Die geplante Abschaffung des Heizungsgesetzes soll bürokratische Lasten abbauen, jedoch kommt zugleich neue Regulierung auf Vermieter zu.
Mietpreisbremse und neue Auflagen erhöhen Verwaltungsaufwand
Auch bei der Mietpolitik setzt die Koalition auf Verschärfung:
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Verlängerung der Mietpreisbremse um 4 Jahre
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Neue Regeln für Indexmieten und möblierte Wohnungen
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Strengere Vorschriften bei Kurzzeitvermietungen
Das bedeutet laut Junker mehr Bürokratie und weniger Flexibilität in einem ohnehin überhitzten Markt. Gerade in Ballungszentren wie Frankfurt trifft dies private und öffentliche Vermieter gleichermaßen.
Vergleich – Plan und Realität in Frankfurt
| Maßnahme im Koalitionsvertrag | Einschätzung von ABG-Chef Junker | Ergebnis in Frankfurt |
|---|---|---|
| Wohnungen unter 15 €/m² | Nicht machbar bei aktuellen Baukosten | Kaltmiete müsste bei 25 €/m² liegen |
| Förderfonds und Bürgschaften | Finanzierung ist nicht das Problem | Kein Effekt auf Mietpreise |
| Steuererleichterungen bei Vermietung | Wirkung unklar | Noch keine Umsetzung |
| KfW 55-Förderung | Positiv, aber zu kurzfristig | Nur bedingt hilfreich |
| Mietpreisbremse, Indexmiet-Regulierung | Mehr Bürokratie, kein Nutzen | Belastung für Vermieter |
| Vereinfachte Baustandards | Wirkung durch technische Normen neutralisiert | Keine Kostensenkung |
Die Kluft zwischen politischen Zielen und der Realität auf dem Wohnungsmarkt bleibt groß. Vor allem in Metropolregionen wie Frankfurt könnten gesetzliche Vorgaben und Marktmechanismen nicht miteinander vereinbart werden. Solange Normen, Grundstückspreise und Baukosten auf dem heutigen Niveau bleiben, ist günstiger Wohnraum kaum realisierbar.
Quelle: Frankfurter Neue Presse
